[전문지식] 부동산 경매 배당 기준 및 사례

[전문지식] 부동산 경매 배당 기준

 

- 차   례 -

1. 확정일자와 소액임차인에 대한 최우선 배당기준(서울 기준)

2. 가압류의 경우 (1)

3. 가압류의 경우 (2)

4. 2단계 배당과 흡수배당

5. 순환배당

6. 흡수배당 사례 (1)

7. 흡수배당 사례 (2)

1. 확정일자와 소액임차인에 대한 최우선 배당기준(서울 기준)

 

  ■ 배당할 금액이 7,000만원이고, 각 권리 순위가 다음과 같은 경우

▶ 갑: 근저당(2004.10.10.) - 3,000만원

▶ 을: 임대차(2005.10.14.) - 3,000만원(확정일자: 10.17.)

▶ 병: 근저당(2005.10.15.) - 4,000만원(확정일자: 10.16.)

☞ 해 설:

‘을’과 ‘병’은 최우선 소액임차인에 해당하여 각 금1,600만원 배당하고,

‘갑’은 근저당으로 금3,000만원 배당하고,

다음으로 ‘을’이 금3,000만원에서 금1,600만원을 받아갔기 때문에 나머지 금1,400만원을 받아가야 하지만 ‘병’이 확정일자에 앞서기 때문에 ‘병’에게 금1,600만원 이외에 금800만원을 배당하여 합계 금2,400만원을 배당하여

결국 ‘갑’에게 금3,000만원 배당, ‘을’에게 금1,600만원 배당, ‘병’에게 금2,400만원을 배당하게 된다.

※ 참고: 임차인의 보증금 일정액이 주택의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권 인정함.

예로서 위에서 주택가액(배당할 총액)이 4,000만원이라면 우선변제권으로 금 2000만원을 배당하여야 하며, 이때 임차인이 2인이면 각 금1,000만원을 최우선 배당하게 된다.(2008년 7월 현재)

2. 가압류의 경우 (1)

  

  ■ 배당할 금액이 3,000만원이고, 각 권리 순위가 다음과 같은 경우

▶ 갑: 근저당(2004.10.10.) - 2,000만원

▶ 을: 가압류(2005.10.14.) - 2,000만원

☞ 해 설:

근저당은 물권으로 가압류에 앞서고 위 예시에서도 순서 역시 근저당이 우선이므로

결국 ‘갑’에게 금2,000만원 배당, ‘을’에게 금1,000만원을 배당하게 된다.

※ 참고: 물권은 채권에 우선하며, 등기순서가 가압류가 후순위고 저당권이 선순위이면 저당권자에게 선 배당하고 배당 이후 나머지 금액을 가지고 후순위 가압류에게 배당하게 된다.

3. 가압류의 경우 (2)

  

  ■ 배당할 금액이 3,000만원이고, 각 권리 순위가 다음과 같은 경우

▶ 갑: 가압류(2004.10.10.) - 2,000만원

▶ 을: 근저당(2005.10.14.) - 2,000만원

☞ 해 설:

근저당권자 을은 가압류권자 갑이 존재한다는 사실을 알고 있는 상태에서 근저당을 설정하였기에 물권이 채권에 비하여 앞선다는 원칙이 가압류가 등기부에 공시됨으로서 처분금지의 효를 발하게 된 이후의 근저당은 동순위로 보아서 채권액에 대한 안분배당을 하게 되어

결국 ‘갑’에게 금1,500만원 배당, ‘을’에게 금1,500만원을 배당하게 된다.

※ 참고: 위에서 가압류 채권액이 금4,000만원이고, 근저당이 금2,000만원이면 배당액은 ‘갑’에게 금2,000만원, ‘을’에게 금1,000만원을 배당하게 된다.

4. 2단계 배당과 흡수배당

  ■ 배당할 금액이 금9,000만원이고, 각 권리 순위가 다음과 같은 경우

▶ A: 가압류(2004.10.1.) - 3,000만원

▶ B: 근저당(2005.11.2.) - 3,000만원

▶ C: 근저당(2006.10.3.) - 2,000만원

▶ D: 가압류(2006.11.4.) - 2,000만원

▶ E: 근저당(2007.10.5.) - 2,000만원

▶ F: 가압류(2007.11.6.) - 2,000만원

▶ G: 근저당(2008.10.7.) - 2,000만원

☞ 해 설:

1) 1단계- 안분배당

   ※ 계산공식: 배당금액 X (채권자 채권액/총 채권액)

▶ A: 가압류: 금 9,000 X (3,000/16,000)=금16,875,000원

▶ B: 근저당: 금 9,000 X (3,000/16,000)=금16,875,000원

▶ C: 근저당: 금 9,000 X (2,000/16,000)=금11,250,000원

▶ D: 가압류: 금 9,000 X (2,000/16,000)=금11,250,000원

▶ E: 근저당: 금 9,000 X (2,000/16,000)=금11,250,000원

▶ F: 가압류: 금 9,000 X (2,000/16,000)=금11,250,000원

▶ G: 근저당: 금 9,000 X (2,000/16,000)=금11,250,000원

‘A’의 가압류는 채권으로서 안분배당 된 금16,875,000원으로 고정.

‘B’는 근저당으로서 아래 채권자들에게서 끌어 올려 금 3,000만원 배당.

‘C’의  근저당 역시 아래 순위 채권자에게서 끌어올려 금 2,000만원 배당.

결국 ‘A’ 채권자는 일부 만족(확정),‘B’‘C’ 채권자는 모두 만족하고(배당확정액: 금66,875,000원) 남아있는 금액 23,125,000원을 가지고 후순위 채권자들에게 배당을 실시한다.

2) 2단계- 남아있는 배당금으로 재 안분배당

  ※공식: 배당금액(금 23,125,000원) X (각 채권자 채권액/총 채권액:8000만원)

▶ D: 가압류: 금 23,125,000 X (2,000만원/8,000만원)=금 5,781,250원

▶ E: 근저당: 금 23,125,000 X (2,000만원/8,000만원)=금 5,781,250원

▶ F: 가압류: 금 23,125,000 X (2,000만원/8,000만원)=금 5,781,250원

▶ G: 근저당: 금 23,125,000 X (2,000만원/8,000만원)=금 5,781,250원

‘D’의 가압류는 채권으로서 안분배당 된 금 5,781,250원으로 고정.

‘E’는 근저당으로서 우선 금 5,781,250원을 배당하고 아래 채권자들에게서 끌어 올려 총 금 2,000만원 배당을 하여야 하지만 남아있는 배당금이11,562,500원이 남아있는 관계로 이 금액을 ‘E’에게 배당하여 ‘E’는 총 배당금 17,343,750원을 배당받게 되고, ‘F’ ‘G’는 배당이 없게 된다.

. 

결국 ‘A’에게 금16,875,000원 배당, 'B'에게 금 3,000만원,

‘C’에게 금 2,000만원 배당. ‘D’에게 금 5,781,250원 배당,

‘E’ 에게 금17,343,750원을 배당.  ‘F’ ‘G’는 배당이 없다.

※ 참고: 위  2단계에서 'E' 근저당을 만족하고 배당금이 남을 경우 제3단계로서 ‘F’‘G’는 위 2단계와 동일한 방법으로 배당을 실시한다.

5. 순환배당

  ■ 배당할 금액이 금9,000만원이고, 각 권리 순위가 다음과 같은 경우

▶ A: 가압류(2005.1.10.) -            8,000만원

▶ B: 근저당(2005.2.14.) -            4,000만원

▶ C: 압류(당해세 아님)(2006.3.10.) -  6,000만원

▶ D: 가압류(2007.4.14.) -            2,000만원

☞ 해 설:

1) 1단계- 안분배당

※ 계산공식: 배당금액(9,000만원) X (채권자 채권액/총 채권액:2억)

▶ A: 가압류: 금 9,000 X (8,000/20,000)=금36,000,000원

▶ B: 근저당: 금 9,000 X (4,000/20,000)=금18,000,000원

▶ C: 압  류: 금 9,000 X (6,000/20,000)=금27,000,000원

▶ D: 가압류: 금 9,000 X (2,000/20,000)=금 9,000,000원

1차 안분배당에서 위와 같이 'A'는 금36,000,000원 배당, 'B'는 총 금4,000만원의 채권에서 금18,000,000원을 배당하고 이에 부족한 금 22,000,000원을 아래 순위에서 끌어올려 배당한다.

'C'와 'D'는 'B'에게 빼앗겨서 배당금 합계 금36,000,000원 중 금 22,000,000원을 빼앗겨 남아있는 배당금은 금14,000,000원을 서로 안분 배당하게 된다.

2) 2단계- 안분배당

   ※ 계산공식: 배당금액(금14,000,000원) X (채권자 채권액/총 채권액: 80,000,000원)

▶ C: 압  류: 금 1,400만 X (6,000/8,000)=금10,500,000원

▶ D: 가압류: 금 1.400만 X (2,000/8,000)=금3,500,000원

2차 배당 결과는 아래와 같이 계산할 수 있다.

  ▶ A: 가압류: 금36,000,000원을 배당하고,

  ▶ B: 근저당: 금40,000,000원을 배당하고

  ▶ C: 압  류: 금 1,400만 X (6,000/8,000)=금10,500,000원

  ▶ D: 가압류: 금 1.400만 X (2,000/8,000)=금3,500,000원

위에서 ‘C'의 압류는 가압류의 선후를 불문하고 언제나 우선한다. 따라서 'D'에게 배당되었던 금액을 'C'에게 다시 배당하고, 이도 부족하여 'A'의 가압류 채권전액을 'C'에게 배당하여 'A'에게 배당되었던 금3,600만원, 'D'에게 배당된 금 3,500,000원 합계금 39,500,000원을 'C'에게 배당하여 도합 'C'는 금5,000만원의 배당을 받게 되며, 'A'와 'D'는 배당이 발생하지 아니한다.

결국 ‘A’에게 무배당, ‘B’에게 금4,000만원을 배당, 'C'에게 금5,000만원을 배당, ‘D'에게 무배당을 하게 된다.

※ 참고: 위에서 'C'의 압류 채권액이 금2,000만원이고, 'B'의 근저당이 금4,000만원이면 나머지 배당금은 ‘A’에게 금3,000만원을 배당하게 된다.

6. 흡수배당 사례 (1)

  가압류 이후 저당권 2건이 설정되어 있던 중 1번 또는 2번 저당권자에 의하여 경매신청이 된 경우에 3자간의 배당순위

  ■ 배당할 금액이 금4,000만원이고, 각 권리 순위가 다음과 같은 경우

▶ A: 가압류(2005.1.10.) -      1,000만원

▶ B: 1번 근저당(2005.2.14.) -  3,000만원

▶ C: 2번 근저당(2006.3.10.) -  6,000만원

☞ 해 설:

1) 1단계- 안분배당

※ 계산공식: 배당금액(4,000만원) X (채권자 채권액/총 채권액:1억)

▶ A: 가압류: 금 4,000 X (1,000/10,000)=금4,000,000원

▶ B: 근저당: 금 4,000 X (3,000/10,000)=금12,000,000원

▶ C: 근저당: 금 4,000 X (6,000/10,000)=금24,000,000원

1차 안분배당에서 위와 같이 'A'는 금4,000,000원 배당, 'B'는 총 금12,000,000원을 배당하고 이에 부족한 금 18,000,000원을 아래 순위에서 흡수하여 배당하고 배당결과는 아래 표와 같다.

▶ A: 가압류: 금4,00만원

▶ B: 근저당: 금1,200만원 + 800만원 = 금2,000만원

▶ C: 근저당: 금2,400만원 - 800만원 = 금1,600만원

결국 ‘A’에게 금4,00만원배당, ‘B’에게 금2,000만원을 배당, 'C'에게 금1,600만원을 배당한다.

7. 흡수배당 사례(2)

가압류 등기 이후 저당권이 설정되고 그 이후 가압류가 본 압류로 이전되어 강제경매개시결정이 된 뒤 다른 일반채권자가 배당요구를 할 경우 배당순위

  ■ 배당할 금액이 금3,200만원이고, 각 권리 순위가 다음과 같은 경우

▶ A: 가압류(2005.1.10.) - 금1,600만원

▶ B: 근저당(2005.2.14.) - 금800만원

▶ C: 배당요구 채권자 -    금1,600만원

☞ 해 설:

1) C: 배당요구 채권자의 경우

배당요구 채권자 C는 경매신청 채권자 A와 달리 저당권을 배척할 수 없으므로 안분배당 받은 금액 중에서 저당권자 B의 채권변제에 충당할 부분을 공제하고 잔액이 있으면 수령이 가능하며, 잔액이 없으면 배당을 받을 수 없다.

2) 저당권자 B가 배당요구를 하지 아니한 경우

▶ A: 가압류: 금1,600만원 배당

▶ C: 배당요구 채권자: 금800만원 배당( B에대한 채권 금800만원 공제)

 

※ 참고: 저당권자 B가 배당요구를 하지 아니하면 가압류권자 2명이 되므로 우선 각 금1,600만원씩 안분배당하고, A에게는 금 1,600만원을 배당하되, C에게는 B의 채권에 대한 배당액을 제외하고 배당하게 된다.

3) 저당권자 B가 배당요구를 할 경우

가. 1단계

▶ A: 가압류: 금 3,200 X (1,600/4,000)=금12,800,000원

▶ B: 근저당: 금 3,200 X (800/4,000)=금6,400,000원

▶ C: 배당요구 채권자: 금 3,200 X (1,600/4,000)=금12,800,000원

나, 2단계

저당권자 B는 배당요구권자 CD에 대하여 우선변제권이 있으므로 B는 부족분 160만원을 C의 안분액으로 부터 흡수하여 아래와 같이 배당한다.

▶ A: 가압류: 금12,800,000원

▶ B: 근저당: 금6,400,000원 + 금1,600,000원 = 금 8,000,000원

▶ C: 배당요구 채권자: 금12,800,000원-금1600,000원 =금11,200,000원

결국 ‘A’에게 금12,800,000원 배당, ‘B’에게 금 8,000,000원을 배당, 'C'에게 금11,200,000원을 배당하게 된다.

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