[생활법률] 임대차보증금의 압류 및 추심에 따른 대응방법

법대로 2009. 1. 22. 14:06

[상황] 채권자가 채무자의 전세금을 채권가압류를 하고, 추심(전부)명령을 신청 후 득하였습니다.

■ 채무자와 제3채무자 사이엔 아직 임대차 기간이 종료되지 않았을 시에

[질문1] 임대차 기간이 종료되지 않았어도 채권자의 추심명령으로 채권을 받아갈 수 있나요?

[답변] 임대인이 지급한다면 추심금에 대한 수령이 가능합니다. 다만 임대인은 채권의 성질상, 임차인이 임대인에게 그 임대목적물을 명도한 때에 지급의무가 발생하므로 임대인은 임차인(채무자)가 건물 등 부동산의 명도시까지 추심금을 지급하지아니하여도 무방합니다.

[질문2] 채무자는 임대차 기간이 남았어도 집(부동산)을 명도해 주어야 하는 건가요?

[답변] 아닙니다. 세입자인 채무자는 임대차 계약 기간동안은 거주할 수 있는 권리가 있으므로 (가)압류 또는 추심명령, 전부명령 이후에도 임대차 계약 기간동안 부동산에 대한 명도를 하지 아니하여도 무방합니다.

[질문3] 추심금을 받아가지 못한다면 추심의 권리가 임대차 관계가 종료되는 시점에서 채권이 확보되는 건가요?

[답변] 임대차 관계가 종료된 이후 채무자가 건물을 명도하여야만 추심할 수 있습니다. 이는 건물의 임대인을 보호하기 위함입니다.

[질문4] 임대 계약이 종료된 이후에도 세입자가 부동산에 대하여 명도를 하지 아니할 경우 채권자는 어떻게 해야 하는지?

[답변] 채권자는 임대(전세) 계약을 해지하고 임대인을 대위하여 채무자를 상대로 명도소송을 진행하여야 하며, 채무자가 명도 이후에 임대인에게 추심금 또는 전부금을 임대인에게 수령하여야 합니다.

■ 전세가 아니고 월세인 임대차인 경우에

[질문5] 임대차보증금에 대한 채권가압류 이후 채무자가 월세를 지급치 아니하여 보증금에서 차감되는 경우, 종국적으로 채권자의 채권이 만족이 안될 때 임대인과 채권자는 어떤 방법으로 채권을 만족해야하는지요?

[답변] 우선 임대인은 위 채권이 압류 또는 추심명령 등이 확정이 되었다 하더라도 임대인의 보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 그 보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 지급할 의무가 있습니다.

채권자의 입장에서 본다면 이러한 채무자의 임대차 보증금 반환 청구채권의 경우 채무자가 차임 등을 지급하지 아니할 가능성이 높다 할 것이므로 채권자의 채권을 만족하기에는 상당한 어려움이 있습니다.

[질문6] 임대차계약이 묵시적이든 제3채무자와의 갱신으로 연장되었다고 주장할 경우 이 경우엔 갱신 계약이 무효가 되는 것인지요?

[답변] 계약에 대한 권한은 자유의사로서 판단될 문제입니다. 따라서 이 계약은 계약 당사간 유효이며, 추심채권자에게는 무효입니다.

[질문7] 위에서 무효가 안된다면 채권자로서 어떤 방법으로 채권을 확보해야 하는지 알고 싶습니다.

[답변] 이는 임대인을 상대방으로 하여 추심금 또는 전부금 청구의 소송을 진행하여 임대인에게 청구하여야 합니다.

■ 이하 관련 판례를 참조하세요!

[판례 1] 임대차 보증금 반환 시점?

부동산임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 지급하는 보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 임차인의 채무불이행이 없으면 그 전액을 반환하고 만약 임차인이 차임을 지급하지 아니하거나 목적물을 멸실. 훼손하여 부담하는 손해배상채무 또는 임대차종료후 목적물 반환시까지 목적물 사용으로 인한 손해배상 내지 부당이득반환채무 등을 부담하고 있다면 임대인은 그 보증금중에서 이를 공제하고 나머지 금액만을 반환하면 되는 것이므로 임대인의 보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 그 보증금중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달하여 임차인의 목적물반환의무와 서로 동시이행의 관계에 있다.(대법원 1987.6.23. 선고, 87다카98 판결)

[판례2] 임대차 보증금이 압류되어 있을 때 임대인이 부동산을 매도할 경우 누가 보증금에 대한 지급의무를 가지게 되는가?

주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권에 대한 압류 및 전부명령이 확정되어 임차인의 임대차보증금반환채권이 집행채권자에게 이전된 경우 제3채무자인 임대인으로서는 임차인에 대하여 부담하고 있던 채무를 집행채권자에 대하여 부담하게 될 뿐 그가 임대차목적물인 주택의 소유자로서 이를 제3자에게 매도할 권능은 그대로 보유하는 것이며, 위와 같이 소유자인 임대인이 당해 주택을 매도한 경우 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 전부채권자에 대한 보증금지급의무를 면하게 되므로, 결국 임대인은 전부금지급의무를 부담하지 않는다. ( 대법원 2005. 9. 9. 선고 2005다23773 판결)

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