[생활법률] 상가건물임대차 보호법의 기준과 적용범위
[생활법률] 상가건물임대차 보호법의 기준과 적용범위
작성일: 2010. 02. 10.
1. 상가임대차 보호법의 적용과 범위
상가임차인의 권익보호를 위해 제정된「상가건물임대차보호법(이하 ‘법’이라함)」은 모든 상가임차인 을 보호하는 것은 아니고
상가건물(사업자등록의 대상이 되는 건물)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분 을 영업용으로 사용하는 경우를 포함)에 대하여 적용한다.
보증금액을 정함에 있어서는 당해 지역의 경제여건 및 임대차 목적물의 규 모 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정하되, 2008년 8월 21일부터 시행되고 있는 개정「상가건물임대차보호법 시행령」에서는
1. 서울특별시 : 2억6천만원 이하
2. 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 2억1천만원 이하
3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 1억6천만원 이하
4. 그 밖의 지역 : 1억5천만원이하의 보증금액에 해당하는 사업자에 대하여 보호하고 있으며, 이를 초과하는 상가임차인에 대하여는 이 법의 적용 대상이 아니다.
▶ 2008. 8. 21. 개정되기 전에는
①서울특별시에서는 보증금액이 2억4천만원 이하,
② 「수도권정비계획법」에 의한 수도권 중 과밀억제권역(인천·의정부·구리·하남·남 양주 일부·고양·과천·성남·안양·부천·광명·수원·의왕·군포·시흥, 서울특별 시는 제외)에서는 보증금액이 1억9천만원 이하,
③광역시(군지역과 인천광역시는 제 외)에서는 보증금액이 1억5천만원 이하,
④그 밖의 지역에서는 보증금액이 1억4천만원 이하에 해당하는 보증금액에 한하여 법의 보호를 받을 f수 있다.
2. 월세가 있는 경우 보증금의 산정방법
보증금 외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 계산하되, 월차임에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산하여 계산한다.
예로서 보증금 1억원에 월세 300만원을 내는 상가임차인이라면 임차인의 임차보증금액은 월세 300만원에 1백을 곱한 3억원에 보증금 1억원을 더한 4억원(1억원+300만원×100=4억원)이 되어 서울특별시의 경우 2억6천만원까지인 보호범위를 초과하기 때문에 영세상인에 해당하지 아니하여「상가건물임대차 보호법」의 보호를 받기 어렵다 할 것이고, 예로서 보증금 1억원에 월세 100만원을 납부하는 상가임차인이라면 위 계산과 같이 월차임을 1억원으로 계산하고 보증금을 1억원을 합산하여 보증금 합계금 2억원이 되어 서울의 경우 상가임대차보호법의 적용이 된다.
3. 상가임대차의 대항력
상가임차인의 대항력이란, 임차인이 상가건물에 입점을 하고 사업자등록을 신청한 날 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항할 수 있고 매매, 증여 등으로 임차건물의 소유자가 변경되는 경우에도 임차권은 새로운 소유자에게 승계되는 것이므로 임대차계약의 존속기간 동안은 임차건물에서 영업을 할 수 있는 권리가 있다.
반면에, 임차인이 건물인도(입점)와 사업자등록을 하기 전에 당해 건물에 저당권이나 가등기, 가처분등기가 이미 설정되어 있었고 그 후 건물이 경매로 소유자가 변경된 경우 그에 대하여는 대항력이 없게 되고, 이에 임차인은 임차권을 주장할 수 없으므로 임차보증금을 받지 못하고 퇴거 또는 명도 당할 수도 있게 된다.
또한 상가 임대차계약서에 표시된 장소와 다른 곳(다른 층)을 임차하여 사용할 때는「상가건물임대차보호법」에 의한 보호를 받지 못함이 원칙이다
4. 전대차의 경우 계약갱신 요구권
임차인이 다시 세를 놓는 전대차의 경우 전대차계약을 체결한 전차인은 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인이라면 이 법의 적용을 받을 수 있으면서 나 임차인의 임대인에 대한 계약갱신요구권 행사기간 범위 내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권 등 이 법에서 받을 수 있는 임차인의 권리를 행사할 수 있을 것이지만 임대인의 동의를 받지 아니할 경우 법의 적용을 받을 수 없다.
5. 임차인 등의 확인하는 방법
상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 당해 건물의 소재지를 관할하는 세무서장에게 등록사항 등에 대해 아래 사항에 해당하는 사항에 대하여 자료 등의 열람, 제공을 요청할 수 있다. 예로서 상가건물에 대하여 매수를 하거나 임대차계약을 체결한자 등이 상가 임대차 여부 등에 대하여 확인을 하고자 할 경우 상가건물의 임대차에 이해관계인임을 입증할 수 있는 서류를 첨부하여 등록사항 등의 열람, 제공요청서를 작성 및 제출한다.
등록사항 등의 열람·제공에 관하여「상가건물임대차보호법」제4조는
건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 다음 각호의 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있다.
이때 관할 세무서장은 정당한 사유없이 이를 거부할 수 없다.
① 임대인·임차인의 성명, 주소, 주민등록번호(임대인·임차인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지)
② 건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적
③ 사업자등록 신청일
④ 사업자등록 신청일 당시의 보증금 및 차임, 임대차기간
⑤ 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날
⑥ 임대차계약이 변경 또는 갱신된 경우에는 변경된 일자, 보증금 및 차임, 임대차기간, 새로운 확정일자를 받은 날
관할세무관서에서 이해관계인임을 입증하는 증거서류(임대차계약서, 매매계약서 원본 등)와 신분증을 제시하면서 해당 절차를 밟으면 임차건물에 대한 등록사항 등을 열람 또는 제공받을 수 있을 것이다.
6. 소액임차인의 최우선변제권
소액임차인의 최우선변제권이란 임차건물에 대한 경매신청기입등기가 되기 전에 건물의 인도(입점)와 사업자등록을 신청하였고(대항력),
임차보증금이
1. 서울특별시 : 4천500만원
2. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 3 천900만원
3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 3천만원
4. 그 밖의 지역 : 2천500만원
이하라면 임차건물이 경매되더라도 임차보증금을 건물 매각대금의 1/3 범위 내에서 순위와 관계없이 다른 담보물권자보다 우선하여 최우선적으로 배당받을 수 있다.
7. 임차권 등기명령
임차기간 만료 시 임차보증금을 반환 받지 못한 상황에서 건물을 비워야 한다면 임차보증금을 확보하는 방법은 임차권등기제도가 있다.
임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있으며, 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 대항력 및 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.
임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 해당 부분에 한한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제를 받을 권리가 없다.
8. 시설물이 되어 있는 점포 임대차에서 원상회복의무
이미 시설이 되어 있던 점포를 임차하여 내부시설을 개조한 임차인의 임대차종료로 인한 원상회복의무의 범위에 관하여 판례는 “기존의 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조·단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복 하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지, 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결).
자료제공: - 법률사무직원 전문양성교육기관 -
중앙 법률사무교육원 (http://www.linklaw.co.kr)