가등기의 법적 효력과 배당
[법률] 가등기의 법적 효력과 배당
아래 부동산에 대하여 강제 경매를 하려고 하는데 전 소유자에 대한 가등기가 있어서 질의 합니다.
<등기부의 갑구의 내용>
1. 전 소유자: A
1. 가등기권자:B (가등기 접수: 1989.10.5. 매매예약을 원인으로한 소유권 이전 청구권 가등기)
1. 현 소유자및 채무자:C (접수일: 2007.3.13. 협의분할 상속)
1. 당조합: 가압류권자 (접수일: 2009.6.22.)
1. 근저당권자는 없음. 집행권원 획득.
[질문1] 현 시점에서 강제경매를 집행하려고 하는데 당조합에서 가등기권자인 B에 대하여 가등기 말소청구 소송을 하고 난 뒤 강제집행을 해야 하나요?
[답변] 아닙니다. 저당권자가 선순위 가등기권자의 가등기를 말소한 이후 경매를 진행하지 아니하고 즉시 임의경매신청이 가능하고, 집행권원을 가지는 채권자도 강제경매 진행이 가능합니다.
[질문2] 가등기 말소 청구 소송 없이 강제경매를 해서 낙찰이 될 경우 (가등기권자가 배당요구 종기 전까지 권리신고 및 배당요구를 하지 않을 경우) 취득한 소유권자(낙찰자)와 가등기권자와의 법적관계는 어떻게 되나요?
[답변] 위 부동산의 낙찰자는 가등기를 인수하여야 합니다.
통상적인 가등기는 등기부상 소유권이전등기 청구권 가등기로 보이지만 실제로는 가등기는 소유권이전등기 가등기와 담보권부 가등기로 나누게 되는데
담부권부 가등기는 배당절차를 진행하고, 최선순위 소유권이전등기청구권 가등기의 경우 부동산의소유권이 가등기권자에게 이전되어야 하므로 이때 경매를 신청하고 진행되는 가등기는 동 경매절차가 정지됩니다.
이 절차는 경매신청을 하고 나면 이해관계인인 가등기권자에게 최고를 통하여 권리신고를 하도록 하고 있으며, 권리신고를 하지 아니할 경우 배당절차를 , 권리신고를 하였는데 금전청구채권이라면 역시 배당을, 그러나 소유권이전등기청구권이라면 절차의 중지를 하게 되는것입니다.
가담법에서 가등기권자는 목적부동산에 대한 강제경매나 임의경매절차에서 참가하여 우선변제를 받을 수 있고, 이 경우에 순위는 가등기 담보권을 저당권으로 보고 그 담보가등기가 된 때에 그 저당권의 설정등기가 행하여진 것으로 봅니다(가담법13조).
[질문3] 이럴 경우 강제경매 시 가등기권자도 이해관계인이 되고 낙찰인에게 인수되는 권리이기에 낙찰가를 저해하는 요소가 되어 저가낙찰이 될 가능성이 높은가요?
[답변] 그렇습니다. 유찰이 수회 지속되어 실제 낙찰가는 매우 낮은 금액으로 낙찰될 가능성이 높습니다.
[질문4] 위와 같은 경우 가등기의 소멸시효는 없나요?
[답변] 가등기는 본등기 청구권이라는 채권을 가지게 되고, 이 채권은 권리행사를 할 수 있는 때로부터 10년이 경과하면 시효로서 소멸됩니다.
[질문5] 등기부 갑구의 내용을 보면 가등기권자는 가등기 접수일로 약20년이 지났는데 가등기의 소멸시효가 (본등기 이행청구권)지났다고 보아도 되는지요? 위의 경우 가등기권자가 본등기 이행 청구권을 가지는 기산점을 언제로 보아야 하는지?
[답변] 가등기의 소멸시효는 10년 이지만 가등기의 본등기 청구권의소멸시효 또는 제척기간의 기산점은 원인행위 완료 이후부터 기산됩니다. 예로서 부동산매매계약을 체결하고 계약금을 지급하고 가등기를 한 이후 , 중도금, 잔금을 지급하기로 하였다면 잔금을 지급한 다음날부터 시효는 기산된다는것입니다.
따라서 위 질문의 경우 20년이 도과하였다고 하여 소멸시효 또는 제척기간이 도과되었다고 단정하기는 어렵습니다. 다만 20년이라는 시간이 지났다면 제척기간이 도과할 가능성은 매우 높다 할것입니다.
[질문6] 만약 가등기권자가 본등기를 이행할 수 있는 본등기 청구권의 소멸시효가 지났다면 저가 낙찰을 방지하기 위하여 채권자가 채무자를 대위하여 소멸시효가 지났음을 주장하여 가등기 말소청구 소송을 하고난 후, 가등기를 말소하고 강제경매를 하는 것이 더 실익적인지요? 아니면 경매진행하면서 경매법원에 가등기의 소멸시효가 지났으니 소유권이전 등기 가등기의 권리는 없다는 권리배제신청을 통해 진행하는 것이 더 실익적인지요?
[답변] 선순위 가등기권자가 본등기를 경료한 때에는 선순위 가등기일 이후에 등기한 소유권, 저당권등은 모두 말소기준권리입니다.
따라서 후순위권리자는 선순위 가등기가 말소되지 아니할 경우 경매절차의낙찰자도 그 소유권을 취득하기 어려운 문제가 발생하므로 채권자대위권으로서 '제척기간도과를 원인으로 하는 소유권이전등기 청구권가등기말소등기청구"의 소송을 진행하여 가등기를 말소하고, 경매를 진행하여야 할것입니다.
수고하세요!
자료제공: - 법률사무직원 전문양성교육기관 -
중앙 법률사무교육원 (http://www.linklaw.co.kr)