[경매] 부동산 경매절차 지연사유
[경매] 부동산 경매절차 지연사유
일반적인 부동산의 경매절차는 특별한 사정1)이 없는 한 경매신청에서 최종 배당까지 약 6개월~8개월이 소요되는데, 경매신청 후 첫 매각기일까지가 3~6개월 정도 소요2)되고 있으며, 낙찰 후 매각확정기일까지가 2주, 매각확정으로부터 대금납부기한까지가 약 1개월, 대금을 납부한 시점으로부터 배당기일까지가 1개월이 경매절차상 기본 과정이다.3) 이와 별도로 특별한 사정이 발생할 경우에는 짧게는 1개월에서 길게는 6개월 또는 1년 이상 경매절차가 지연되게 된다. 부동산 경매절차를 지연시키는 사례, 즉 매각불허가, 즉시항고, 매수(낙찰)대금 미납, 공유자 우선매수신고, 유치권의 신고, 배당요구 등을 살펴본다.
1. 매각불허가
부동산이 매각된 이후 채권자는 물론 채무자, 낙찰자 및 모든 이해관계인은 특별한 사정이 있을 경우에는 매각불허가신청이 가능하다. 매각불허가 신청은 매각허가결정을 해서는 안 되는 사유가 있을 경우 , 즉 경매감정가에 흠이 있거나 부동산을 매수(낙찰)할 자격이 없는 사람에게 낙찰된 경우 또는 경매진행 중 중대한 권리관계 변동이 있는 경우로 인해 그 매각을 허가해서는 안 된다는 취지(이의신청)을 구하는 것을 말한다.
매각불허가신청이 정당하다고 인정되면 매각허가결정이 취소되고 부동산의 매각이 불허가되며, 매각이 불허가되면 약 1개월 후 다시 종전가격으로 경매가 진행되므로 경매절차가 1개월 이상 지연되게 된다.
2. 즉시항고
매각허가 또는 불허가결정에 따라 손해를 보게 되는 이해관계인이 매각허가 또는 불허가 결정에 대해 불복하는 절차로는 즉시항고가 있다. 부동산 경매절의 이해관계인은 매각허가 또는 불허가결정을 고지 받은 날로부터 1주 이내에 신청하여야 하고, 이는 불변기간이다. 이 신청이 있을 경우 법원은 즉시항고권자에게 매각(낙찰)대금의 10분의 1에 해당하는 금액(금전 또는 유가증권)을 공탁하도록 하고 있다.
이때 경매절차는 지연되고, 항고가 기각되면 통상 기각된 때로부터 1개월 후면 다시 경매절차가 진행되지만 재항고까지 진행된다면 최종 결정이 내려지기까지 4~6개월 또는 그 이상 기간이 소요될 수도 있다. 채무자가 고의로 경매절차를 지연시키거나 채무변제의 시간을 확보하기 위해 이용하는 경우가 대부분이며, 낙찰자도 고가낙찰, 권리상의 문제 등을 이유로 매각허가결정을 취소해달라는 취지로 즉시항고를 하는 경우가 있다.
3. 매수(낙찰)대금 미납
부동산을 낙찰 받았던 자가 매각이 허가됐음에도 불구하고 대금지급기한까지 대금을 납부하지 않는 경우에 경매절차가 지연된다. 매수인(낙찰자)이 대금을 납부하지 않으면 입찰 시 제공한 입찰보증금을 몰수당하게 되고, 그러한 손해를 감수하고서라도 대금을 납부하지 않는 것은 낙찰 받은 물건에 심각한 법적 하자(권리관계) 내지 실체적 하자(고가낙찰, 임차인)가 있을 경우 신청하고 있다.
매수인이 매각대금을 납부하지 않으면 매각기일을 다시 지정하고 공고하는 등의 재매각절차를 진행하게 되는데 이미 매각대금지급기한까지 1개월여가 지났고, 재매각절차를 통해 다시 경매에 부쳐지기 까지 1~2개월이 소요되므로, 대략 3개월 정도 경매절차가 지연되게 된다.
실무에서는 채무자 또는 물상보증인(소유자)이 채무변제기간 등을 확보하고자 경매절차 지연 수단으로서의 이용하는 방법으로서 주로 채무자가 제3의 낙찰자를 내세워 거듭 낙찰과 대금미납을 반복함으로써 채무변제 기간을 확보하고 궁극적으로 경매를 취하시키는 방법으로 활용하는 것으로 보인다.
4. 공유자 우선매수신고
부동산의 공유자는 경매가 진행되는 부동산의 공유지분의 일부가 경매로 진행될 경우 우선매수청구권이 있고, 공유자는 부동산에 대하여 우선 매수를 희망할 경우에는 법원에 공유자우선매수신고를 할 수 있다.
이 제도는 입찰자가 있는 경우 그 입찰자의 최고매수가액으로 공유자에게 매각을 허가하는 제도로서, 사실상 입찰자들은 들러리에 불과할 뿐이므로 공유자우선매수신고가 있는 물건에는 입찰자가 별로 없고, 유찰이 거듭되고 있는 관계로 경매절차가 지연되고 있다.
5. 유치권의 신고
경매물건의 대상인 부동산에 대하여 공사비, 인테리어 등 경매물건에 대하여 발생된 채권을 이유로 빈번하게 나타는 것이 유치권이다.
유치권자가 해당 물건을 점유하고 있을 경우에는 낙찰자는 낙찰대금 이외에 유치권자가 주장하는 유치권 금액을 배상해야 하고, 점유를 하지 아니한다면 위 유치권은 상실한다. 유치권이 허위라면 유치권부존재확인의소 등을 통하여 매수인의 권리를 확보하여야 한다. 유치권이 법원에 신고 될 경우 유치권에 해당하는 채권만큼 매수인이 인수하여야 하므로 유찰의 횟수는 늘어감에 따라 경매절차는 길어지게 된다.
신고된 유치권이 가짜라는 것이 분명하다거나 그 내막을 잘 알고 있는 경우에는 유치권이 신고된 경우에도 유치권의 진정성 여부에 따라 경매절차 지연 기간이 달라질 수 있다.
6. 배당요구
대항력 있는 선순위 임차인은 해당 부동산의 경매절차에서 임대차보증금 또는 전세금에 대하여 배당요구를 선택적으로 신청할 수 있다. 임차인이 선순위이자 배당요구를 하였다면 매수인은 부동산의 평가를 하고 매수를 하겠지만 임차인이 배당요구를 하지 않는다면 임차인의 보증금은 결국 낙찰자의 부담으로 되어, 입찰적정가에서 임차인 보증금을 뺀 금액만큼 최저매각가가 떨어질 때까지 기다려야 하므로 수차례 유찰될 것이다.
그만큼 경매절차 역시 지연될 수밖에 없고 이 같은 사례는 임차인이 거주하고 있는 주택이 경매로 진행될 경우 임차인이 해당 부동산을 낙찰받기 위한 목적으로도 이용되기도 한다.
위와 같이 채권자, 채무자, 소유자, 임차인, 매수인, 이해관계인 등의 입장에서 각자의 이해관계로 인하여 실무에서는 경매절차를 지연시키거나 유찰시키고 있다.
자료제공: - 법률사무직원 취업전문 교육기관 -
중앙 법률사무교육원 (http://www.linklaw.co.kr)
1) 경매과정에서 매각불허가신청이나 항고 또는 대금미납으로 인한 재경매 등의 사유 등
2) 법원의 경매물건이 많을수록 기간이 늘어나고 있다.
3) 경매신청 ⇨ 매각기일 ⇨ 매각확정 ⇨ 대금납부(소유권이전) ⇨ 배당기일