주택의 보유기간 계산방법

[생활법률/절세] 주택의 보유기간 계산방법

주택의 경우 그 보유기간에 따라서 양도세에 영향을 미치게 되는데 이때 1주택만을 보유하고 있는 경우에, 3년 이상 보유하면 양도소득세가 비과세된다.

그러나 3년 이하 보유를 하더라도 보유기간이 1년과 2년이 다르게 되며, 2009년 기본세율은 양도차익의 6% 내지 35%, 2010년 이후 6% 내지 33%이다. 이때 투기지역이라면 10%를 가산하여 최고 45%의 세율을 적용한다.

▶ 아래에서는 주택 보유기간의 계산방법과 기준에 대하여 알아본다.

1. 보유기간 계산의 원칙

주택의 보유기간은 취득일부터 양도일까지의 기간을 의미하는데 이때 취득일은 잔금을 계산하는 날 즉 청산일을 의미하며, 잔금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우나 잔금을 청산한 날이 분명하지 않은 경우에는 등기접수일을 취득일로 본다. 이와 별도로 소유권 이전등기를 위하여 가등기를 하는 경우가 있는데 가등기한 기간은 보유기간으로 계산하지 아니한다.

2. 보유기간(취득일) 예외

위와 같이 보유기간의 계산은 양도 당시 주택소유자의 취득일부터 계산하는 것이 원칙이지만 아래의 경우에는 원래의 소유자가 취득하였던 취득일부터 보유기간을 계산한다.

① 증여의 경우: 배우자 또는 특수관계자로부터 증여받은 주택은 증여일로부터 5년 이내에 양도하는 경우에도 증여자의 최초 취득일부터 보유기간을 계산한다.

② 이혼 시 재산분할의 경우: 부부가 이혼할 경우 재산분할로 주택의 소유권이 이전되는 경우에는 양도나 증여로 보지 아니하기 때문에 상대방 배우자의 취득일부터 보유기간을 계산한다.

③ 이혼 시 위자료로 지급할 경우: 부부가 이혼 시 위자료로 주택의 소유권이 이전된 경우에는 위자료로 주택에 대하여 소유권을 이전하였다면 소유권이전을 한 날부터 주택의 보유기간을 계산한다.

3. 상속과 증여의 경우 보유기간 계산

① 상속할 경우: 상속받은 주택의 보유기간은 상속개시일(피상속인의 사망일)부터 양도일까지로 계산한다. 다만 동일세대원(부부 등)이던 피상속인으로부터 상속받은 주택의 경우에는 피상속인의 보유기간과 상속인의 보유기간을 통산한다.

② 증여할 경우: 동일세대원(부부 등)으로부터 증여받은 주택을 양도하는 경우에는 증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 통산한다. 그러나, 주택을 증여받은 후 부부가 이혼한 경우에는 증여받은 날(증여등기접수일)을 취득일로 보아 보유기간을 계산한다.

③ 물상보증으로 경매될 경우: 채무에 대한 담보로 제공된 주택을 경매 또는 공매로 원소유자가 경락을 받은 경우에는 양도로 보지 않기 때문에 원소유자의 취득일부터 보유기간을 계산한다. 그러나 원소유자의 동일세대원이 경락을 받은 경우에는 보유기간을 통산하지 아니하고 경락대금을 완납한 날부터 보유기간을 계산한다.

4. 재건축주택 등의 보유기간 계산

주택에 대하여 재건축한 경우, 증축한 경우, 용도변경한 경우에도 일정한 요건을 갖춘 경우에는 종전주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산한다.

① 멸실될 경우: 주택을 보유하던 중에 노후 등의 이유로 멸실되었고 건축법에 의하여 재건축한 경우에는 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 보유기간을 합산한다. (공사기간은 보유기간에서 제외)

② 재건축할 경우: 보유하던 주택을 “도시 및 주거환경 정비법”에 의하여 재개발ㆍ재건축한 경우에는 종전주택의 보유기간과 재개발ㆍ재건축한 신축주택의 보유기간을 합산한다.(공사기간도 보유기간 계산 시 포함)

③ 증축할 경우: 종전주택을 증축한 경우에는 증축한 면적은 새로운 주택의 취득으로 보아 증축한 날(사용승인일, 실제사용일 중 빠른 날)부터 보유기간을 계산한다.

④ 용도 변경할 경우: 주택을 주택외의 용도로 사용하다가 다시 주택으로 용도를 변경한 경우에는 주택으로 사용한 기간은 보유기간을 합산하여 계산한다.

자료제공:    - 법률사무직원 전문양성교육기관 -

 중앙 법률사무교육원 (http://www.linklaw.co.kr)