Re:임차권설정계약/등기/증액/변경에 대해

[개요] 전세권설정계약과 임차권설정계약 중에 등기수수료가 적은 임차권설정 등기를 하려고 하는데 몇가지 궁금한 것이 있어서 질문드립니다.

 

보니 두 등기가 전세보증금이냐 임차보증금과 월세차임이 있느냐의 차이가 있을뿐

 그다지 달라보이지 않는데요.

[질문1] 두 등기의 차이점이 있는가요?

 만약의 경우 경매가 이뤄질 경우 전세권등기의 경우 바로 강제집행할 수 있다고 하는데 임차권설정등기는 소송상 어떻게 진행이 되어야 하는 건가요? 따로 별도의 소송을 하여야 하는 것인지요.

 예를 들면, 보증금청구소송...뭐 이런 걸 별도로 해야하는 건가요?

[답변] 그렇습니다. 전세권등기의 경우 물권으로서 경매신청이 가능하지만 임차권등기는 경매신청권이 존재하지 아니하여, 별도의 집행권원을 득하여야 하므로 전세금, 또는 임대차보증금 반환청구소송을 하시어 판결 등을 얻은 이후 강제경매를 하셔야 합니다.

[질문2]전세권설정등기와 임차설정등기의 등기비용이 상당히 차이가 나는데

 소유자와 상호협의를 통해 1억전세권을, 9000보증금에 10만원 월차임으로 하여

 변형적인 계약으로 등기를 하는 것이 법적으로 하자가 있는 것인가요?(최소 수십만원 등기비용절감효과가 있는듯해서)

[답변] 1억 전세금을 금9,000만원으로 하여 전세게약서 등의 서류를 작성할 경우 우선변제권 및 대항력은 금1억원 아니라 금 9,000만원에 한정되므로 이점 양지하세요.

[질문3] 임차권설정등기를 한 후 변경사항이 생길경우.

 예를 들어, 보증금액을 증액하고, 월세를 받지 않기로 한 경우

 증액된 보증금액에 대하여 추가로 등기를 해야 할 경우

 -임차권설정등기에 대한 [변경등기]를 해야 하는지요?

 아니면 더이상 월차임이 없으므로, 다시 [전세권설정등기]를 해야하는 것인가요.

[답변] 임차권이 전세권으로 변경되었다면 전세권으로 별도등기를 하시고, 보증금이 증액될 경우 변경(증액)등기가 가능합니다. -양식은 저당권의ㅡ변경등기 양식을 참조하시어 수정하여 사용하시기 바랍니다.

[질문4] 계약기간 2년이 경과 후 묵시적계약을 통해 임대차 계약이 2년연장되었을경우 등기상으로는 임대차기간을 표시하여 신청하게 되어 있는데.

 등기부상으로도 변경등기를 하지 않아도 추가적으로 2년연장의 효과가 있는것인가요?

[답변] 채권자인 임차인이 점유를 하고 있고 갱신등기를 하지 아니 하여도 전세권의 순위보전의 효력은 유효합니다.

[질문5] 임차권설정등기를 9,000만원 보증금 10만원월세로 한 이후, 3)번처럼 하지 아니하고, 보증금액을 증액하면서(예를 들어  보증금 3000만원증액하고 월세내지 않기로 한 경우)  별도의 동일당사자간에 [주택임대차계약]을 맺어, 2개의 임대차계약을 체결할 경우에  임대차설정등기에 따른 등기상의 보호와  주임법상의 소액보증금최우선보호대상으로서의  중첩적인 보호를 받을 수 있는 것인지요.

[답변] 원칙적으로 주택임대차에서 전세권과 주택임대차보호법으로서 권리는 물권으로서 보호와 주택임대차보호법으로서 보호를 동시에 받을 수 있습니다. 다만 실체와 계약 내용이 상호 다를 경우 법의 보호범위 이내에서 실체를 기준으로 보호 받게 될 것입니다.

이상