Re:등기에 관한 질문입니다.

부동산 등기 관련 질문과 답변

[부동산의 표시]

1. 서울 성동구 000동 1번지  대 167제곱미터

    공유자 지분 2분의 1

    이0구

2. 서울  성동구 000동 1번지 

   위 지상

   철근 콘크리트조 세멘 벽돌조

   평슬래브지붕 4층 근린생활시설 및 주택

   1층 80.29제곱미터

   2층 80.29제곱미터

   3층 71.06제곱미터

   4층 52.52제곱미터

   지층 123.90제곱미터

   (지하,1,2층은 근린생활시설  3,4층은 주택

    지하,1,2,3층은 철근콘크리트조  4층은 세멘벽돌조임)

   공유자 지분 2분의 1

   이0구

[질문의 요지]

[건물의 2분의 1지분에 대하여 금5억원으로 한 매매계약을 원인으로 가등기에서 본등기로 전환하려고 합니다.]

[토지-개별공시지가 : 2006년: 금3,570,000원,  2009년: 금4,840,000원]

[주택공시지가 : 1억9천4백만원]

[토지에 대해서는 1977년에 첫 보전등기가 되었고, 건물은 1988년에 첫 소유권보전등기가 이루어졌다.]

[등기원인 - 위 부동산에 관하여 채권자는 채무자 이0구에게 5억원을 대여하고 대물반환예약으로 위 부동산에 대하여 가등기를 설정]

 그러나 채무자가 위 대여금에 대하여 변제를 못하게 되자 위 부동산을 채권자가 가등기에서 본등기로 하려고 한다. 해당구청에서는 대물반환예약으로 가등기를 본등기로 하는 것에도 매매계약서를 작성하여 등기하라고 하여 위 부동산에 대해 매매를 원인으로 한 본등기신청을 하려고 한다.

위 부동산의 시가표준액을 산정하여야 하는데, 시가표준액을 구하기 위해 1. 토지시가, 2. 건물시가, 3. 주택가격으로 나누어 그 시가표준액을 산정하고 국민주택채권매입금액을 구하고자 하며,

아래에서 계산한 부분이 적당한 가격인지?

[질문1] 토지시가 (2009년, 2008년: 금4,840,000원) = 167제곱미터 x 4,840,000원 x 1/2 = 금404,140,000원

   여기에서 의문점이 2006년 12월에 채무자가 다른 공유자와 함께 위 부동산을 매수할 당시의 토지시가가 415,635,276원(공유자당 207,817,638원)으로 계산되었는데, 그 당시의 개별공시지가가 제곱미터당 3,570,000원 임에도 불구하고 개별공시지가보다 적은 토지시가를 산출하여 기재하고 이에 대한 국민주택채권을 매입한 바 있는데 개별공시지가 외의 다른 방식으로 토지시가를 산출하는 방식이 있는지?

[답변] 위 부동산의 매매시점인 1988년 당시 공시지가를 다시한번 확인하시시 바랍니다. 2006년 1월 1일 이전에는 부동산의 매매대금과 공시가액 중 높은 금액을 과세표준으로 작성하였고, 그 이후에는 실거래가액을 기준으로 과세표준을 결정하였습니다. 혹여 기준시가가 있어서 기준시가를 공시가액으로 하지 아니하였다면 이는 현재 계사하는 시가표준계산 방식에 의하여 과표를 산출합니다.

[참조] 주택가격 : 194,000,000원 x 1/2 = 97,000,000원 ( 해당 성동구청 세무과를 통해 알아낸 가격입니다. 즉, 3,4층 주택부분에 대한 가격)

 

[질문2] 건물시가 : 이 부분은 구하기가 너무 난해하네요.

[답변] 건물의 시가표준액을 구할 경우 지하,1,2층은 근린생활시설이고,   3,4층은 주택이라면 건축물대장을 발급 받아 보세요.

각 층별 용도가 있을 것이고, 용도별, 구조별, 층별 시가표준액을 각 구하시고, 이를 합한 금액이 시가표준액입니다.

예로서 지하가 주차장이며 지하만 별도로 구하시고, 1층과 2층이 근린생활시설 중  가장 용도에 근접한 기준을 설정하여 계산을 하시고, 3층은 주택으로서 철근 콘크리트면 이를 별도로 계산하시고, 4층도 주택이지만 세멘벽돌조라면 이를 별도로 계산하여 각 층별 계산한 가액을 모두 합산하는 것입니다.

[질문3] 다음은 등록세 부분입니다.

 등록세의 산정 기준이 과세표준으로 실거래가 x 10/1000(유상거래시, 원칙세율은 x 20/1,000이지만, 일반매매로 유상거래시에 한하여 1%를 감하여 주고, 감하여 준 1%에 대한 농특세를 납부하는 것으로 알고 있습니다.)으로 계산하는지?

[답변]등록세는 원칙적으로 과표(매매가)의 2%, 교육세 등록세의 20%입니다. 그런데 유상의 부동산 거래시 등록세는 1%이며, 1%가 감면됩니다. 이때 교육세는 등록세의 20%이며, 농어촌 특별세 등로세의 20%를 납부하여야 합니다.

다만 전용면적 85평방미터 이하 국민주택규모의 주택에 대하여 농어촌특별세는 비과세됩니다.

[질문4] 여기에서 과세표준으로 실거래가보다 시가표준액이 높으면 시가표준액으로, 시가표준액이 더 낮으면 실거래가로 구하는 것이 맞나요?

[답변] 그렇습니다.

[질문5] 마지막으로 국민주택채권매입율에 관해서 입니다.

   토지는 1억원 이상이므로 x 50/1,000, 주택은 (지분에 해당하는 금액을 기준으로) 1억 미만이므로 x 19/1,000,  나머지 건물시가는....( 이부분은 '주택과 토지외의 부동산'으로 보고 계산을 하여야 하는 것인지요?)

[답변] 그렇습니다. 각 용도별 시가표준을 계산하시고 이를 합산하시면 될듯합니다.  다만 위 부동산의주택부분에 해당하는 토지는 제외되어야 하므로 이점 주의하시고 계산하시기 바랍니다.

수고하세요.