토지거래허가 이후 부동산 매매계약 해지가 가능한가?

 [생활법률] 토지거래허가 이후 부동산 매매계약 해지가 가능한가?

     

부동산(토지)의 거래 시 토지시장의 안정 및 토지투기 예방을 위하여 토지거래허가구역 안에 소재한 토지에 대하여 소유권, 지상권 등에 대하여 이전 또는 설정하기 위하여 시장, 군수, 구청장이 발급한 토지거래 허가서를 첨부하여야 한다.

토지거래 허가구역 이내에 소재한 토지를 구입하려면 실수수요자임을 증명해야 하며, 이를 위하여 허가신청서와 토지이용계획서(농지는 농업경영게획서)를 제출하게 된다.(국토의 계획 및 이용에 관한 법률)

토지거래 허가를 받은 경우 농지취득자격증명 또는 계약서의 검인을 받지 아니하여도 무방하다.

이는 주로 개발 사업이 진행 중이거나 예정된 지역이나 투기 우려가 있다고 예상되는 지역에서 실시되고 있으며, 불허가시 이의신청을 통하여 도시계획위원회의 심의를 받게 된다.

당사자 간 토지에 대하여 매매계약을 체결하고 토지거래 허가서를 받지 못하게 되면 부동산 매매계약은 당연 무효가 되는데 이때 토지거래 허가를 받았음에도 위 토지매매 계약을 해지 할 수 있을까?

답변은 그러하다.

다만 일반적인 부동산의 거래 계약에 의하여 위약금이 발생할 수 있을 것이다.

아래 판례참조:

‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’(이하 ‘국토이용법’이라 한다) 소정의 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 구역 안에 위치한 토지에 관하여 매매계약이 체결된 경우 당사자 사이에는 그 매매계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있는 것이지만, 이러한 의무는 그 매매계약의 효력으로서 발생하는 매도인의 재산권이전의무나 매수인의 대금지급의무와는 달리 신의칙상의 의무에 해당하는 것이어서 당사자 쌍방이 위 협력의무에 기초해 토지거래허가신청을 하고 이에 따라 관할관청으로부터 그 허가를 받았다 하더라도, 아직 그 단계에서는 당사자 쌍방 모두 매매계약의 효력으로서 발생하는 의무를 이행하였거나 이행에 착수하였다고 할 수 없을 뿐만 아니라, 그 단계에서 매매계약에 대한 이행의 착수가 있다고 보아 민법 제565조의 규정에 의한 해제권 행사를 부정하게 되면 당사자 쌍방 모두에게 해제권의 행사 기한을 부당하게 단축시키는 결과를 가져올 수도 있으므로, 국토이용법 소정의 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 구역 안의 토지에 관하여 매매계약이 체결된 후 계약금만 수수된 상태에서 당사자가 토지거래허가신청을 하고 이에 따라 관할관청으로부터 그 허가를 받았다 하더라도 그러한 사정만으로는 아직 이행의 착수가 있다고 볼 수 없어 매도인으로서는 민법 제565조에 의하여 계약금의 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.  [2008다62427  소유권이전등기]

자료제공:    - 법률사무직원 전문양성교육기관 -

 중앙 법률사무교육원 (http://www.linklaw.co.kr)